令人惊讶的是，上海最富裕的地区黄浦区，房价竟然也下跌了，打破了人们的常规认知。
以往，我们谈论房价下跌时，通常指的是郊区或远郊地区，如金山、奉贤、浦东新场和惠南等地。
这一次，上海拥有最多富人的黄浦区，其房价也出现了下跌，违背了人们的普遍观念。
声名显赫的黄浦区，究竟发生了什么？
黄浦区的某些楼盘在最近两个月内的成交价格下降了数百万元。
例如，董家渡的明日星城和蓬莱公园的黄浦华庭。
值得注意的是，这些楼盘都是之前以高价出售的普通小区。
1）5月，位于黄浦董家渡板块的明日星城一期成交一套高层，单价约为11万元，总价为1355万元。
去年，同户型的高层最高成交价为1668万元，如今一下跌了300多万元，跌幅近20%。
2）黄浦蓬莱公园的黄浦华庭在4月成交了一套144平方米的3房，总价为1880万元，而去年3月，同户型的成交价为2240万元。
短短一年，价值下降了360万元，令人痛惜。
原因何在？
答案很简单，因为之前涨得太高了。
实际上，明日星城和黄浦华庭只是普通的住宅社区，品質一般，周边环境也比较陈旧。
它们之所以能够大幅升值，只是因为冠以了黄浦区的頭銜，沾染上了富人区的概念，从而鸡犬升天。
黄浦华庭是一个10年的旧小区，显得陈旧不堪，品质实在不敢恭维。
该小区面积不大，停车位紧张，单价根本不值15万元以上。
明日星城内甚至还有群租房。
对于这两个小区来说，同样的预算，走出黄浦区，有的是品质更好的楼盘可供选择。
楼市和股市类似，牛市阶段关注概念，熊市阶段考察基本面。
这轮房地产市场走势中，黄浦搭上了旧改的东风
目前，静安枫景苑的挂牌和成交单价均比上海滩花园低约 1.5 万元左右。
2004 年，海悦花园开盘价为 12000 元，老西门新苑开盘价为 14000 元，属于市区三梯队水平。
对比之下，徐家汇尊园的开盘价为 25000 元，古北伦敦广场的开盘价为 26000 元，远远高于以上两个小区。
现在老西门新苑和尊园的挂牌价已经相差不多。
从小区的开盘价可以看出，黄浦某些地区的初始房价仅为古北的一半，北徐汇等上只角的 1/3。
房价的攀升是后期的市场趋势，并不能反映高端社区的真实居住体验，比如有些小区的阳台仍然安装着伸缩晾衣架。
这些品质较差、价格昂贵的小区，购买者可能会遭受损失。
黄浦区的未来发展令人期待，尤其是考虑到全区均已纳入中央活动区，这是上海独一无二的。
就目前而言，黄浦在城市面貌和商业档次方面仍然相对落后于其他核心市区，特别是老南市、南卢湾等区域。
南京东路的主要消费群体为游客，不够高端；
老卢湾的商业自并入黄浦后日渐衰落，淮海路的精华段转移到了徐汇的 iapm；
董家渡地铁交通不便利，人气不足；
黄浦的商业档次主要依靠外滩、新天地的一些餐饮。
总体而言，黄浦的财富底蕴参差不齐。
北卢湾属于传统上只角范围，但小区数量少，覆盖的人群较少。
大多数居民集中在南卢湾和老南市区。
而老南市、南卢湾的地段和楼盘档次长期以来在市中心处于较低水平，被认为是市中心的“下只角”。
那么，为何房价会如此猛涨？
原因在于，黄浦基本完整地享受了一江一河规划带来的红利，滨江区域的大幅拆迁改善了环境。
更重要的是，黄浦区不断有刷新价格的新盘上市，这些项目为二手房定价提供了参考。
这些抢手的次新房往往认筹率极高，势必会影响和带动买房者情绪。
高分数的买房者会参与新房摇号，分数低的则会转向二手房市场。
而老静安除了新建几处商场外，没有新增土地和动迁项目，因此住宅二手房的定价缺乏标杆参考。
随着周边区域逐渐成型，老静安只能从领涨转变为跟涨。
一江一河规划对苏河湾和老静安北侧起到了一定作用，但对新闸路以南的核心区影响有限。
整个长宁、徐家汇都是如此，没有新盘刺激，整体房价均处于平稳状态。
当市场泡沫退去，才会显露出真正的市场价值。
黄浦区只有次新品质的住宅才会吸引富裕人士居住，因此这些住宅的价格依然坚挺。
比如海珀黄浦，5 月的成交价相比最高点仅回撤了 5% 左右，下降了约 100 万元。
5 月份，绿地海珀黄浦成交了一套 139.7 平方的 4 居室，挂牌价为 3050 万元，成交价为 2930 万元，谈价空间仅有 4%。
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尽管某些小区价值已跌落20%，但性价比仍谈不上高。
例如黄浦华庭的144平方米三居室，对比峰值已跌逾360万元。
武宁泰欣嘉园同等楼龄，小区绿化与品质均优，同等总价可选186平方米一梯一户临近苏州河小高层，小区还设有泳池和会所。
黄浦华庭无论是小区品质、室内面积还是视野上，都毫无竞争优势。
若考虑其位于普陀，而另一小区位于黄浦，那便不做比较。
同样地，黄浦区的老牌伪豪宅淡水湾花园一期、永业公寓、汇龙新城、金外滩花园以及上海滩花园。
这些年久失修、品质一般的旧楼，却敢叫价20万左右的单价，殊不知何来底气。
毕竟，浦西豪宅的标杆新天地翠湖天地二期，法拍房此前已以17万成交。
永业公寓还有脸卖到20万吗？
再加上未来黄浦豪宅供应充足，势必会挤压这些被高估的二手普通小区。
这些黄浦小区的地段确实不错，但这个价格嘛，还是有些虚高。
建议购房者在确保证品质的前提下，再追求地段和品牌，不要盲目迷信区位。
众所周知，徐汇的高端程度高于闵行，但徐汇也有不少地段比不上闵行。
比如长桥所属徐汇，古美所属闵行，但长桥的地段就是不如古美。
还有古北壹号，堪称上海新一代顶尖豪宅的典范。
购房者不会关心它具体位于闵行金虹桥还是长宁古北，而是愿意为其品质和配套买单。
最新成交单价已飙升至28.8万，牢不可破。
除非生活圈需要或对地段有特殊喜好，否则比起买在哪个区，还是找一个品质优良的小区更为重要。
不仅居住舒适，而且牛市领涨，熊市抗跌，保值增值能力卓越。
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